Madurez Organizacional del Desarrollo Inmobiliario Formal y su Incidencia en la Dinámica Territorial en Cuenca, en el año 2025 hasta junio del 2026

Abstract

El desarrollo inmobiliario formal en altura de la ciudad de Cuenca carecía de una herramienta que permitiera evaluar con rigor técnico el grado de profesionalización de los promotores que lo protagonizan. Esta investigación construye, valida y aplica el Índice de Madurez del Desarrollo Inmobiliario Formal (IMDIF), instrumento compuesto de doce dimensiones de gestión evaluadas mediante sesenta ítems en escala ordinal de cero a cuatro puntos, que integra diez áreas de conocimiento del PMBOK® con dos dimensiones propias del contexto ecuatoriano —cumplimiento normativo y sostenibilidad— y se ancla en la tradición teórica de Crosby, el CMM y el CMMI. El estudio es aplicado, de enfoque mixto y diseño transversal, y trabaja con la totalidad del universo definido: los once promotores responsables de los catorce proyectos de nueva edificación que alcanzan simultáneamente igual o mayor a cinco pisos de altura e igual o mayor a cinco mil metros cuadrados de construcción, registrados en el Sistema Interinstitucional de Información Geoespacial del GAD Municipal de Cuenca entre enero de 2025 y junio de 2026. El grado de madurez organizacional local se establece en 80,03 %, en la frontera inferior del nivel Alto, con ocho promotores en nivel Alto, dos en Medio y uno en Bajo. El perfil dimensional revela que la madurez es alta en las dimensiones exigidas externamente —cumplimiento normativo 91,7 %, planificación financiera 86,0 %, gestión del tiempo 85,9 %— y baja en las de adopción voluntaria —gestión de riesgos 57,7 % y de interesados 67,6 %—, lo que permite concluir que la madurez del promotor formal cuencano es inducida por la regulación y el financiamiento antes que autogenerada. Territorialmente, los catorce proyectos representan el 1,60 % de los permisos de nueva edificación del período y concentran el 25,76 % de la superficie construida del cantón, localizándose exclusivamente en cinco parroquias urbanas que reúnen el 62,51 % de la actividad constructiva formal.