Evaluación del impacto financiero y tributario en la estructuración de proyectos inmobiliarios: Comparativa entre gestión directa a través de una empresa SAS y el fideicomiso mercantil en la ciudad de Cuenca

Abstract

Esta investigación analiza el impacto financiero y tributario de dos formas de estructurar proyectos inmobiliarios residenciales verticales en Cuenca: la gestión directa mediante una Sociedad por Acciones Simplificada (SAS) y el fideicomiso mercantil inmobiliario. Para compararlas, se modeló un proyecto de 3.000 m², 24 unidades y 2.250 m² vendibles, con ventas proyectadas de $ 3.665.011,79 y una duración base de 24 meses. El WACC obtenido fue 10,6615 %. En el escenario base, el fideicomiso presentó un VAN de $ 878.932,06, una razón beneficio/costo de 1,3811 y una utilidad contable neta acumulada de $ 1.003.136,74. La SAS alcanzó $ 868.935,33, 1,3752 y $ 950.459,32, respectivamente. La participación laboral del 15 % se incorporó en ambos modelos. La sensibilidad comprendió cambios en precios, costos, duración y cobros comerciales. El fideicomiso conservó un VAN ligeramente superior, mientras que la SAS presentó una carga tributaria de caja cuantificada menor. Ninguna estructura fue superior en todos los criterios considerados.