Caso de Estudio sobre fallas en la gestión de costos y retrasos en la construcción: Análisis de tres urbanizaciones en la zona de Challuabamba, Cuenca (2018-2025)

Abstract

La investigación analizó la relación entre fallas de gestión y desviaciones de costos, plazos y rentabilidad en tres proyectos residenciales en condominio ejecutados en Challuabamba, Cuenca, entre 2018 y 2025. Se aplicó un diseño de casos múltiples, de alcance descriptivo-comparativo, no experimental, retrospectivo y documental. La información provino de presupuestos, cronogramas, planillas de avance, estados de costos, registros históricos y matrices económicas de soporte. Las fallas se organizaron mediante una matriz basada en el diagrama de Ishikawa y se compararon las líneas base con los resultados reales. El análisis consideró utilidad del proyecto, margen sobre ventas, ROI, relación beneficio/costo y VAN; de forma complementaria, la TIR y el periodo de recuperación se interpretaron como indicadores derivados de un modelo financiero simplificado de flujo único. Debido a que se estudiaron solo tres casos, la hipótesis se examinó de manera exploratoria mediante trazabilidad documental, comparación entre casos y rho de Spearman como apoyo descriptivo, sin uso inferencial. Se identificaron quince fallas técnicas, administrativas, financieras, operativas, municipales y de planificación. Los tres proyectos registraron sobrecostos, retrasos y reducción de rentabilidad; el Condominio III presentó el mayor deterioro y el Condominio I la menor afectación. A partir de los hallazgos se formuló una propuesta técnica referencial basada en PMBOK y Lean Construction, todavía no validada externamente ni pilotada, orientada a prevenir recurrencias y fortalecer la gestión de futuros proyectos residenciales.