Evaluación de la viabilidad financiera, la integración urbana y la replicabilidad de un modelo inmobiliario turístico tipo Airbnb en edificaciones patrimoniales del centro histórico de Cuenca: Estudio de caso

Abstract

La presente investigación analiza la viabilidad de un modelo de desarrollo inmobiliario turístico basado en alojamiento temporal tipo Airbnb aplicado a edificaciones patrimoniales del Centro Histórico de Cuenca. El estudio surge como respuesta al creciente interés por la rehabilitación de inmuebles históricos y su incorporación a nuevas dinámicas económicas vinculadas al turismo urbano y cultural. La investigación tiene como objetivo evaluar la viabilidad financiera, la integración urbana y la replicabilidad de un proyecto inmobiliario turístico desarrollado en una edificación patrimonial del Centro Histórico de Cuenca. Para ello, se realizó una revisión bibliográfica y normativa relacionada con el patrimonio arquitectónico, el uso del suelo, la actividad turística y la evaluación financiera de proyectos inmobiliarios. Adicionalmente, se analizaron seis casos de estudio localizados en el Centro Histórico, mediante fichas de caracterización arquitectónica, urbana y financiera que permitieron identificar las principales variables asociadas a este tipo de desarrollos. La metodología se estructuró en tres fases: análisis urbano y normativo, caracterización arquitectónica y técnica de los casos de estudio, y evaluación financiera y georeferenciada. Los resultados obtenidos permitieron establecer indicadores relacionados con la accesibilidad, integración urbana, compatibilidad de usos, potencial turístico, costos de intervención, rentabilidad y posibilidades de replicación del modelo en otros inmuebles patrimoniales. Como aplicación práctica de la investigación, se evaluó el proyecto Suite Central 2, una propuesta de rehabilitación patrimonial destinada a alojamiento turístico temporal. El análisis financiero incluyó indicadores como Valor Actual Neto (VAN), Tasa Interna de Retorno (TIR), Retorno sobre la Inversión (ROI), Cap Rate y período de recuperación de la inversión (Payback). Paralelamente, se desarrolló una matriz multicriterio que integró variables financieras, urbanas y de replicabilidad para determinar la factibilidad general del proyecto. Los resultados evidencian que la rehabilitación de edificaciones patrimoniales mediante modelos de alojamiento temporal puede constituir una alternativa viable para la conservación del patrimonio edificado, la dinamización económica del Centro Histórico y la generación de nuevas oportunidades de inversión inmobiliaria, siempre que exista compatibilidad normativa, adecuada integración urbana y una estructura financiera sostenible.